诚实信用、契约精神是做人最基本的准则。在房屋买卖合同纠纷中，常有当事人为减少缴纳税款，而与相对人通谋作出与真意不一致的意思表示的情况发生。那么对于该类行为的法律效力，法院会如何认定呢？让我们一起来看看下面这则案例。

裂微缝  矛盾初现

2024年3月24日，原告钟某某与被告王某某、张某某在某房产顾问有限公司的介绍下签订了《房屋买卖合同》，约定两被告将案涉房屋出售给原告。当日，双方还就案涉《房屋买卖合同》签订了《补充协议》，约定以房屋抵押暂代房屋过户来减少应缴纳的税款。合同签订后，原告于当日按照合同约定向被告张某某转账支付了30000元并备注“某某房购房定金”。后因两被告无法办理房屋抵押公证委托手续，双方发生争议，原告于2024年4月16日向被告张某某发出《解除合同告知函》，被告张某某分别于2024年4月16日、2024年4月19日进行了回函。2024年4月19日，原告收到两被告退还的30000元。原告主张，两被告违反了合同约定导致合同不能继续履行，应向原告双倍返还定金，扣除已经返还的30000元，两被告应再向原告支付30000元。

拒伪真  坚守公道

法院经审查认为，双方签订的《补充协议》第2条约定：“因甲方购买该房屋过户至今不满二年不满五年，按照海南省文昌市当地税费标准，缴纳的税费较高，故经甲乙双方友好协商达成一致：该房屋目前不过户，为了保障乙方的合法权益，故除签订《房屋买卖合同》外，还需要甲方及共有人以借款形式借款（大写）：陆拾万元整将该房屋抵押给乙方或者乙方指定的人【如若甲方与共有人无法到达现场，可到达公证处做抵押公证委托书及解押及过户公证委托书（包括公证原件相符）权利给乙方或乙方指定的人】，后续过户由乙方随时自行解押过户，甲方应给予积极配合。乙方承诺于2024年4月10日前办理完成该房屋所有手续并把该房屋房产交付乙方。”本案中双方的真实意思表示是房屋买卖，双方的法律关系应为房屋买卖合同关系，且双方在《补充协议》也明确约定案涉房屋实际为买卖关系而不是房屋抵押和借款关系，但双方有规避税费之嫌，以虚假的意思表示协议双方暂不办理过户手续并以借款的形式将房屋抵押给原告，是以虚假的意思表示掩盖合法的房屋买卖合同关系，该行为应认定为无效。故，原、被告签订的《补充协议》第2条中关于抵押借款的约定属于无效条款，应认定为无效的民事法律行为。无效条款的约定并不影响双方《房屋买卖合同》及《补充协议》中其他条款约定的法律效力。案涉《房屋买卖合同》第四条明确约定，原、被告双方应于签订合同之日起300个工作日，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，在缴税完毕之后，原告向两被告支付完毕全部购房款，原、被告约定的合同履行期限还未到期，按照合同有效条款的约定两被告不存在合同约定的违约前提，不存在适用定金罚则双倍返还定金的情形。因此，法院依法驳回了原告以两被告没有按照合同约定办理案涉房屋的抵押登记手续违反合同约定为由诉请被告再支付定金30000元的诉讼请求。

谨小信  大事筑基

所谓“虚假意思表示”，是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通常作出与真意不一致的意思表示，《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

实施民事行为要秉持诚信。只有严格遵循诚信原则，才能保障经济活动中财产流转的安全和正常进行，建立和谐稳定的经济秩序。此外，依法纳税是公民的义务。每个公民在经济活动中都应该自觉诚信缴纳税款，通过虚假的价格协议或行为来少缴税款，本质上还是规避纳税义务的行为，不但有违诚信，还可能给自己带来不必要的损失和诉讼风险。

撰稿：王雪晶

责任编辑：程婉婉

审稿：何启程 黄丽洁